固定资产评估是指对规定资产的评估。固定资产是指单位*和使用期限均在规定标准以上,在生产经营过程中用来改变或影响劳动对象、或为企业生产经营服务的劳动资料。具有单位*较大,使用期限较长、实物形态在经过多个生产经营周期后,然能够保持不变。固定资产评估是一项比较复杂的工作,仍具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强等特点。
建筑物评估方法
建筑物主要是*着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁,供人们使用的构造物及其他设施等,下面为大家介绍一下建筑物估价的基本方法:
重置价格折旧法
1、 重置价格折旧法:是成本估价法具体应用中的一种评估方法,适合对独立旧建筑物估价。另外,各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准,也多是按此办法制订的。
2、 基本思路:按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格,重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上,按建筑物的耐用年限和已使用年限,折旧扣除建筑物已使用的*,得到建筑物在评估时日的价格。
3、 基本公式:建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额
建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
4、 建筑物重置价格的确定:房屋建筑物分类:根据承重构件、建筑材料、建筑标准,分4类7等;
5、 建筑物重置价格的确定:建筑物的重置价格包括两种情况:一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。
6、 具体求取重置价格的方法:直接法和间接法。
7、 在估价中,通常将计算建筑物重置价格的方法分为3种:净计法; 平方法: 立方法。
8、 建筑物的折旧:指建筑物因时间经过所造成的损耗。
9、 建筑物折旧的影响因素: 物理因素;功能的因素;经注的因素。
10、 确定建筑物折旧的方法: 新旧程度折旧法;平均年限折旧法;定额法或直线法; 定率折旧法;年数合计法;偿还基金法。
11、 计算折旧应注意事项:建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然寿命)与经济耐用年限之分。对于房地产估价来说,所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。
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